Разные сегменты рынка коммерческой недвижимости полуострова развиваются крайне неравномерно 

 Крым по праву считается одним из наиболее активно развивающихся региональных рынков недвижимости. По данным экспертов, лидерами здесь являются сегменты торговой и гостиничной недвижимости. Строят на полуострове и многофункциональные комплексы, преимущественно с торговыми и офисными составляющими.

«Более трети из почти 200 тыс. кв. м. начатого в 2007 году коммерческого строительства приходилось на торговые объекты, на гостиницы и многофункциональные комплексы —примерно по 25% площадей, — утверждает старший аналитик компании BauMarketing Олег Ковалишин. — Если крымские застройщики осуществят заявленные планы, то в нынешнем году начнется строительство новых объектов общей площадью более 300 тыс. кв. м с примерно таким же распределением по сегментам».

ТОРГОВЛЯ РУЛИТ!

На сегодняшний день торговая недвижимость является наиболее востребованной на рынке коммерческой недвижимости Крыма. При этом, отмечает президент компании «Real Estate Solutions» Сергей Карамнов, рынок торговой недвижимости активен преимущественно в таких городах, как Симферополь, Севастополь, Ялта…

В Симферополе наиболее популярна торговая недвижимость, расположенная в центре города или в непосредственной близости от него, а также вблизи основных магистралей с интенсивным движением общественного транспорта.

При этом, говорят в компании «Build & Live Development», подавляющее большинство торговых объектов — это непрофессиональные торговые центры, рынки и магазины на первых этажах жилых домов. Качество подобных объектов оставляет желать много лучшего. Тем не менее, их наполняемость стабильно составляет от 90% до 100%.

Что касается качественных профессиональных ТЦ, в столице Крыма их пока единицы. Наиболее яркими, считает директор компании «Build & Live Development» Виктор Распутный, являются «Центрум» и «F&M». Кроме того, в качестве своеобразных торговых центров часто выступают крытые рынки (например, «Berg»). Так, в городе по-прежнему популярны вещевые рынки, которые расположены преимущественно в центре, а между ними находятся основные торговые корридоры. Также очень распространены магазины на первых этажах домов – как правило, это небольшие (около 50 кв. м) бутики небрендовых торговых марок.

Виктор Распутный отмечает еще одну любопытную особенность: в Симферополе большой популярностью пользуются сетевые продуктовые супермаркеты. Но, имея в своем составе большой отдел непродовольственных товаров они зачастую в сознании горожан отождествляются с торговым центром.

Во многом схожая ситуация в Севастополе. Как говорит аналитик риэлторской фирмы «Мультидом» Владимир Шапоров, среди среднего и мелкого бизнеса наибольшим спросом пользуются торговые комплексы, построенные в советское время. Это обусловлено их удачным расположением, возможностью снять в аренду площадь разных размеров и умеренной арендной платой. «Тем не менее, – подчеркивает Сергей Карамнов, – за последние годы в Севастополе значительно возросло количество проектов торговой недвижимости». В современных ТЦ большие площади занимают в основном продавцы электроники, бытовой техники, мебели. В целом же, утверждает Виктор Распутный, несмотря на общий высокий спрос на торговые площади, профессиональные ТЦ практически не конкурируют друг с другом. Это обусловлено тем, что такие торговые центры декларируют весьма высокие арендные ставки ($40–60/кв. м), а некоторые еще и требуют от арендаторов уплатить значительный единоразовый взнос.

Среди основных тенденций крымского рынка торговой недвижимости эксперты называют явное несоответствие между спросом и предложением. Так, в Севастополе по информации местных риэлторов, в прошлом году спрос на торговые площади вырос на 35–40%, а предложение сильно отстает. Дефицит обусловил увеличение арендных ставок, которые за год выросли в среднем на 50%. «В 2007 году средняя стоимость аренды 1 кв. м торговой площади по городу составляла $36 (в центре $100, в спальных районах $20-30). Арендные ставки в «советских» торговых объектах составляли $10-50/кв. м, а в современных ТЦ — $35-110/кв. м, — говорит Владимир Шапоров.

По данным Сергея Карамнова, продается севастопольская торговая недвижимость по цене $1,5-1,8 тыс./кв. м.

Аналогичные процессы происходят в крымской столице, где, по информации управляющего партнера компании Concorde Валерия Кирилко, арендные ставки на торговые помещения за 2007 год выросли в среднем на 55% (до $40–70/кв. м), а стоимость квадратного метра при покупке помещения — на 27% (до $2,4 тыс./кв. м). Арендные ставки различаются в зависимости от места расположения торгового объекта и размера арендуемой площади – чем ближе к центру и чем меньше площадь, тем выше арендная ставка. Кроме того, самая высокая арендная ставка устанавливается для арендаторов площадей на первых этажах торговых комплексов – $40-70/кв.м. Площади на верхних этажах обходятся арендаторам на 15-20% дешевле.

Виктор РАСПУТНЫЙ, директор компании «Build & LiveDevelopment»:

– Самым дорогим форматом торговой недвижимости в Симферополе является магазин-салон, бутик. Здесь аренда составляет $50-85/ кв. м в месяц и выше. Ставки для торговых секций в ТЦ колеблются в пределах
$40-60/кв. м. Аренда торговых площадей в супер- и гипермаркетах находится на уровне $15-25/кв. м.

Растущий спрос на торговые площади формируется в основном за счет сегментов малых (до 100 кв. м) и больших (от 1 тыс. кв. м) площадей. По наблюдениям местных риэлторов, малыми площадями интересуются преимущественно крымские компании, а большими — крупные фирмы из других регионов Украины.

Дефицит земельных участков в Ялтинском регионе привел к тому, что здесь практически отсутствуют крупные торговые объекты. В центральной части Ялты и вдоль побережья торговые площади создаются в основном за счет реконструкции зданий советского периода.

По словам руководителя компании «Маркет-Крым» Андрея Запевалова, на ялтинскую торговую недвижимость традиционно формируются самые высокие цены в Крыму: стоимость 1 кв. м в центре Ялты и возле основных магистралей составляет $1,5-3 тыс.

Аренда торговых площадей в Ялте колеблется от от $25/ кв. м до $80/ кв. м (центр). При этом, утверждают эксперты, в отличие от самой Ялты, где спрос на ТЦ формируют сетевые ритейлеры с достаточно высокими требованиями к торговым помещениям, в окрестных населенных пунктах основная доля рынка осваивается местными реализаторами.

Анализируя ситуацию на рынке торговой недвижимости Крыма, Виктор Распутный прогнозирует увеличение предложения торговых площадей за счет строительства новых ТЦ. Этому объективно способствует выход на рынок национальных и иностранных торговых операторов, ориентированных на развитие непродуктовых крупноформатных объектов торговли (супермаркеты электроники и бытовой техники, строительных материалов и пр.). По данным компании «Маркет-Крым», на начало нынешнего года в Севастополе насчитывалось более двух десятков проектов, которые позиционируются как торговые центры и комплексы. Сергей Карамнов выделяет среди них ТЦ по ул. Вакуленчука, 20 (общая площадь – 15,8 тыс. кв. м); ТРЦ на проспекте Генерала Острякова (общая площадь – 20 тыс. кв. м); вторую очередь ТРЦ по ул. Киевской, 191 (общая площадь – 58,2 тыс. кв. м); первую очередь многофункционального комплекса в районе парка им. Гагарина (общая площадь – 10,7 тыс. кв. м).

Также многие сетевые операторы собираются открывать в нынешнем году свои торговые точки в небольших городах. Причем, отмечают в компании Concorde, потенциальные арендаторы и покупатели торговой недвижимости в Симферополе и Севастополе постепенно переориентируются на спальные районы ввиду перетекания в периферийные торговые центры покупательских потоков, в частности, наиболее интересной для торговцев потребительской аудитории — покупателей с автомобилями, имеющими доходы выше среднего. Так что в ближайшее время ТЦ, расположенные в спальных районах, станут для арендаторов не менее интересными, чем в центре.

Ожидаемое существенное увеличение в ближайшие годы предложения качественных торговых площадей, по мнению экспертов, приведет к насыщению крымского рынка к 2010 г.

ПРОБЛЕМНЫЕ ОТЕЛИ

Поскольку рекреационная отрасль является приоритетной для Крыма (особенно для Южного берега), Сергей Карамнов отмечает довольно высокие темпы развития на полуострове гостиничной недвижимости, которая по динамике роста уступает лишь недвижимости торговой.

В первую очередь гостиничная недвижимость развивается в городской агломерации с ведущей рекреационной функцией — Большой Ялте, а также в городах-курортах (Судак, Алушта, Евпатория).

Несмотря на то, что рекреационно-гостиничный бизнес в Крыму является одним из наиболее перспективных направлений инвестирования, по словам экспертов, на полуострове по-прежнему крайне слабо развит сегмент крупных высококлассных отелей и рекреационных комплексов с широкой сферой услуг. Так, из более чем 600 крымских рекреационных объектов лишь 3% позиционируются на уровне «четыре звезды» и выше. Для сравнения: в Турции этот показатель достигает 30%.

Однако, в последние годы в Крыму строятся либо проектируются несколько десятков крупных рекреационных комплексов. Значительная часть этих объектов заявлена как четырех- и пятизвездочные. Основной район их расположения – Южный берег, но строятся подобные комплексы и в Севастополе, на Западном побережье. Некоторые из этих объектов будут занимать площадь в десятки гектаров, и помимо традиционных для Крыма услуг здесь можно будет воспользоваться услугами яхтенных марин, дайвинг-центров, гольф-клубов и т. д. Таким образом, полагает генеральный директор девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов, Южный берег в будущем станет курортом для людей с высоким и очень высоким уровнем доходов. Причем наиболее благоприятные условия для развития фешенебельных гостиниц и зон элитного отдыха объективно существуют в горной части ЮБК (выше Ялты, Алушты и Севастополя), поскольку она свободна от бессистемной застройки, которой изобилует прибрежная зона.

Перспективы развития качественной гостиничной недвижимости в Крыму эксперты связывают прежде всего с приходом на полуостров крупных украинских и российских инвесторов. Пока же, констатирует Владимир Шапоров, например, в Севастополе вообще нет отелей высокого класса. Крупные гостиницы, находящиеся в центральной части города, построены в советское время и позиционируются на уровне 1-3-х звезд. К тому же значительная часть номеров в этих гостиницах используется под офисы. Новая гостиничная недвижимость развивается главным образом в рекреационной зоне города и представлена строящимися туристическо-гостиничными комплексами в Парке Победы, бухте Омега, Балаклаве, а также многочисленными мини-отелями и пансионатами разного класса. Минимальная стоимость проживания в гостиницах Севастополя, по информации Владимира Шапорова, составляет $45/сутки, максимальная $300/сутки.

Восточная часть Крыма (особенно Саки и Евпатория, специализирующиеся на оздоровительном отдыхе), по мнению Сергея Тумасова, располагает значительным потенциалом для формирования зон отдыха для людей среднего достатка. Исключением здесь являются лишь Судак и Коктебель, имеющие все необходимое для превращения в престижные дорогие курорты.

В целом, считают эксперты, уровень конкуренции на гостиничном рынке Крыма постепенно будет расти, особенно с учетом дефицита земельных участков под застройку (это особенно актуально для ЮБК). В связи с этим в ближайшее время можно ожидать более активного освоения курортным бизнесом западного побережья Крыма, района мыса Тарханкут, а в более отдаленной перспективе и Керченского полуострова. Но для этого, по словам Сергея Тумасова, инвесторам необходима поддержка центральных и местных властей в части разработки генпланов развития курортных территорий, а также строительства дорог и инженерной инфраструктуры, современных аэропортов.

НА ОФИСНОМ БЕЗРЫБЬЕ

Сегмент офисной недвижимости в Крыму пока не получил должного развития, признают эксперты. Валерий Кирилко говорит, что формирование этого сегмента рынка сегодня осуществляется в основном за счет существующих помещений нежилого фонда (административных зданий, НИИ, корпусов учебных заведений, общежитий), а также жилых домов.

По словам Владимира Шапорова, в Севастополе отсутствуют профессиональные специализированные бизнес-центры. Основными офисными объектами являются гостиницы и переоборудованные помещения на первых этажах жилых домов. То есть основной объем предложения на рынке офисных площадей составляют площади класса С. Такого рода недвижимость составляет 85-90% общего офисного фонда крымских городов. При этом насыщенность качественными офисными площадями здесь остается крайне низкой. В первую очередь это касается профессиональных бизнес-центров. Как отмечают эксперты, реальные объемы ввода в эксплуатацию подобных объектов в прошлом году составили 45% от ранее заявленных, завершение строительства многих объектов из-за проблем с финансированием было перенесено на 2008-2009 годы. По данным компании Concorde, сейчас в Симферополе строится порядка 6-8 новых бизнес-центров. За последние несколько лет в городе появилось несколько объектов, позиционирующихся как офисы класса «В». Правда, крупных специализированных бизнес-центров в Симферополе пока немного. Среди наиболее известных – первый в городе торгово-офисный центр на площади Советской, а также БЦ, созданный на базе недостроенной гостиницы «Интурист».

Владимир Шапоров говорит, что в Севастополе строительство новые офисные площади в основном возводятся в составе торгово-офисных объектов и некоторых жилищных комплексов (на нижних этажах).

Анализ рынка крымской офисной недвижимости показывает, что здесь существует значительный спрос прежде всего на аренду офисов, а не их покупку. Между тем большая часть новых офисных площадей предлагается на продажу. Однако, утверждают эксперты, поскольку местные операторы рынка недвижимости практически не используют классификатор офисных площадей, большая часть новых и строящихся офисных объектов стараются позиционировать себя в «элитных» категориях.

По данным Валерия Кирилко, в Симферополе отмечается стабильный рост стоимости аренды офисных площадей. В среднем за последние полтора года рост составил около 70-80%. Сегодня арендные ставки колеблются от $7/кв. м до $60/кв.м в зависимости от месторасположения офиса, состояния помещения, площади, инфраструктуры и т. п. Причем арендная плата за качественные офисные помещения росла не так стремительно, как в среднем по рынку.

В целом, отмечают эксперты, в сегменте офисной недвижимости Крыма наблюдается диспропорция спроса и предложения: как по качеству офисных площадей, так и по их стоимости. К примеру, в Симферополе, говорят в компании Concorde, особенно ощущается дефицит офисных площадей в деловой центральной части города, особенно помещений «бизнес-класса» с отдельным входом. Уровень цен на офисную недвижимость в крымской столице таков: аренда помещений в центре города стоит в среднем
$20-50/ кв. м, на окраинах и в спальных районах – $7-15/ кв. м. Цена продажи офисных помещений на первичном рынке Симферополя в среднем держится на уровне $2–2,5 тыс./ кв. м.

«Средние арендные ставки в Севастополе на офисные площади в 2007 году составляли от $25 до $70 за 1 кв. м,» — говорит Владимир Шапоров.

В спальных и удаленных от центра районах Ялты, по словам Андрея Запевалова, арендные ставки на офисные площади — от $10 до $25/ кв. м, а в центре города — в три раза выше.